2.4Investitionsliegenschaften
in Mio. CHF | Grundstücke | Gebäude, Installationen und bauliche Nebenanlagen | Technische Anlagen und Maschinen | Anzahlungen und Anlagen im Bau | Total |
Anschaffungswert | |||||
Stand 1. Januar 2025 | - | - | - | - | - |
Zugänge Konsolidierungskreis | - | - | - | - | - |
Zugänge | - | - | - | 3.8 | 3.8 |
Abgänge | - | - | - | - | - |
Umbuchungen | 18.4 | 30.8 | - | 4.1 | 53.3 |
Währungseffekte | - | - | - | - | - |
Stand 31. Dezember 2025 | 18.4 | 30.8 | - | 7.8 | 57.1 |
Kumulierte Abschreibungen und Wertminderungen | |||||
Stand 1. Januar 2025 | - | - | - | - | - |
Abschreibungen | - | 0.5 | - | - | 0.5 |
Abgänge | - | - | - | - | - |
Umbuchungen | - | 15.9 | - | - | 15.9 |
Währungseffekte | - | - | - | - | - |
Stand 31. Dezember 2025 | - | 16.4 | - | - | 16.4 |
Anlagewert netto | |||||
Stand 1. Januar 2025 | - | - | - | - | - |
Stand 31. Dezember 2025 | 18.4 | 14.4 | - | 7.8 | 40.7 |
Neu werden zwei Entwicklungsliegenschaften als Investitionsliegenschaften ausgewiesen. Im Oktober 2025 startete das Neubauprojekt für die Liegenschaft Werdstrasse 25 in Zürich (W25). Das Umbauprojekt des ehemaligen Druckzentrums in Bussigny (CIL) befindet sich noch in der Entwicklungsphase, der Baustart erfolgt voraussichtlich 2028. Die Anzahlungen und Anlagen im Bau beinhalten unter anderem aktivierbare Kosten im Zusammenhang mit dem Umbau auf dem Werdareal.
Der aktuelle Marktwert (Fair Value–vor Abzug von latenten Steuern) der beiden Liegenschaften beträgt per Bilanzstichtag 99.6 Mio. CHF (Vorjahr: n.a.). Die Ermittlung der entsprechenden Werte erfolgte durch einen externen Gutachter mittels der Discounted-Cashflow-Methode (Level 3 – Bewertung anhand von Modellen, die Inputparameter verwenden, die sich wesentlich auf den Fair Value auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren), wobei auch angepasste Level 2-Inputparameter Anwendung finden (beispielsweise Marktmieten, Betriebs-/Unterhaltskosten, Diskontierungs-/Kapitalisierungssätze). Die Nettoerträge werden pro Objekt individuell, in Abhängigkeit der jeweiligen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert diskontiert. Die bis zur Fertigstellung anfallenden Erstellungskosten werden entsprechend in Abzug gebracht. Für die Berechnung wurden eine Teuerungsrate von 1%, ein Diskontierungszins zwischen 2.65% und 3.40% sowie langfristige Leerstandsquoten zwischen 4% und 5% herangezogen.
Im Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben wurden vertragliche Verpflichtungen in Höhe von 30.1 Mio. CHF eingegangen, die per Stichtag nicht als Verbindlichkeiten angesetzt sind.
Der aktuelle Marktwert wird bei der Wertermittlung als der geschätzte Betrag definiert, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Der aktuelle Marktwert eines Objektes wird dabei durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den heutigen Zeitpunkt diskontierten Nettoerträge vor Steuern, Zinszahlungen, Abschreibungen und Amortisationen und ohne Berücksichtigung von allfälligen Steuern (mit Ausnahme der Grundsteuer) sowie anderer bei einer Veräusserung des Objekts anfallenden Kosten oder Provisionen bestimmt. Die bei der Bestimmung des aktuellen Marktwerts verwendeten Bewertungsfaktoren werden vom unabhängigen externen Gutachter marktgerecht und objektadjustiert nach bestem Wissen und Gewissen geschätzt. Die Ermittlung der verwendeten Bewertungsfaktoren erfordert Ermessensspielraum und unterliegt Unsicherheiten.
Die Investitionsliegenschaften umfassen Entwicklungsliegenschaften und Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten werden. Entwicklungsliegenschaften sind Bauland und Arealflächen, die mit der Absicht gehalten werden, sie im Rahmen eines Projekts zu entwickeln und als Investitonsliegenschaften nutzbar zu machen. Dazu gehören auch Ersatzbauten von bestehenden Invesitionsliegenschaften.
Sie werden bei Zugang mit ihren Anschaffungs- oder Herstellkosten bewertet. Die Folgebewertung erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellkosten abzüglich planmässiger linearer Abschreibungen und gegebenenfalls abzüglich Wertminderungen. Bei Projekten werden die angefallenen Kosten anlässlich der Inbetriebnahme abgerechnet und den entsprechenden Anlagekategorien der Investitionsliegenschaften zugewiesen. Anschliessend werden die Anlagen gemäss ihren individuellen Nutzungsdauern abgeschrieben. Die Nutzungsdauer der einzelnen Kategorien beträgt:
- Gebäude: 40 Jahre
- Installationen und bauliche Nebenanlagen: 3 bis 25 Jahre
- Technische Anlagen und Maschinen: 3 bis 25 Jahre